Il permesso di ampliare la volumetria degli edifici residenziali è stato introdotto dal D.lgs. 112/2008 (c.d. Piano Casa), dando a molte regioni la possibilità di contrastare i regolamenti comunali che ne vietavano la facoltà. Uno degli interventi più richiesti in ambito condominiale, in relazione all’aumento della cubatura, risulta essere la chiusura dei balconi al fine di costituire una veranda.
La nozione di veranda è contenuta dal Regolamento edilizio tipo (Ret), secondo cui è un “locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili”.
Detto ciò, la domanda che sorge spontanea è se serva o meno ottenere un’autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea condominiale.
Con la sentenza 18000/2019 della Cassazione penale, si è avuto modo di mettere in chiaro che non rientra all’interno degli interventi di edilizia libera la costruzione di una veranda, pertanto non si ha la possibilità di sanare la realizzazione della veranda stessa con una semplice Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), nel caso in cui essa fosse stata costruita senza alcun permesso. In aggiunta, il soggetto che ha realizzato la veranda senza autorizzazione comunale incorrerebbe in salate sanzioni amministrative o, nei casi più gravi, in arresto.
Sia la legge che la sentenza 4421/2018 emessa dal Tar Napoli, sono concordi nel sostenere che non esiste alcun obbligo da parte del condòmino, di chiedere una preventiva concessione al condominio per realizzare una veranda sul proprio terrazzo. Questo perché non sussiste la necessità di ottenere altre autorizzazioni all’infuori del permesso di costruire rilasciato direttamente del Comune, salvo regolamento condominiale e sempre nel rispetto di tutte le condizioni richieste al fine di non compromettere l’estetica del fabbricato.
Esiste infatti la possibilità, a seguito di un’assembla condominiale, che la maggioranza contatti l’autorità giudiziaria allo scopo di ottenere un ordine di demolizione della veranda; oppure, potrebbe pretendere la revisione delle tabelle millesimali del condomino se la veranda andasse ad alterare, incrementando, la superficie.
Sempre secondo la sentenza rilasciata dal Tar Napoli di cui sopra, si è ritenuto fondamentale che, a seguito dell’ottenimento dell’autorizzazione del Comune per la realizzazione della veranda, venga informato l’amministratore di condomino prima dell’avvio dei lavori.
Per la realizzazione della veranda in un terrazzo privato, bisogna innanzitutto comprovare che il regolamento condominiale non vieti, in alcun modo, la possibilità di costruire una veranda, la quale dovrà comunque essere costruita senza provocare pregiudizi alla staticità del fabbricato o il deprezzamento delle proprietà degli altri condòmini.
In ultima analisi, in relazione al Superbonus, per evitare di non ottenere l’agevolazione al 110% da parte del condominio, è fondamentale che la veranda sia stata realizzata con un regolare permesso di costruire, e che, come spiegato dalla legge 126/2020 la quale ha convertito il D.l. 104 del 14/08/2020, venga rilasciata un’asseverazione dal tecnico abilitato. Pertanto, la presenza di veranda abusiva su una facciata dell’edificio, potrebbe incidere sulla legittimità delle parti comuni, con la conseguenza che l’asseveratore possa rifiutarsi di rilasciare l’asseverazione per l’ottenimento del Superbonus al 110%.