Le deliberazioni per i bonus edilizi sono molto dibattute. È necessario prestare massima attenzione nella stesura del verbale di assemblea per evitare impugnazioni che metterebbero a repentaglio la buona riuscita dei lavori. La seguente lista presenta dei consigli per evitare alcuni degli errori più comuni da dover assolutamente evitare nel verbale e nella delibera.
1. Prestare la dovuta attenzione all’ordine del giorno
Diciture eccessivamente generiche quali “approvazione lavori straordinari” sono soggette ad impugnazione, poiché deve essere chiaro sin da subito a tutti i condòmini di cosa tratterà l’assemblea, per poter prepararsi adeguatamente, o per decidere se partecipare oppure no. Dunque, è buona norma indicare già dalla convocazione il tipo di lavori che si intende deliberare, i riferimenti di legge e la modalità di pagamento.
2. Dare indicazioni di come rinunciare alla cessione del credito
Il verbale dovrebbe indicare i termini e le modalità riguardanti il diritto alla cessione del proprio credito, anche nel caso in cui qualcuno non volesse cederlo. L’assenza di informazioni importanti come quelle riguardanti la cessione del credito fiscale, rendono il verbale impugnabile.
3. Specificare l’importo dell’intervento, includendo anche le parti dei non cedenti
Nel verbale deve essere approvato sia il preventivo complessivo, che la ripartizione delle spese, indicando le quote al lordo e al netto delle detrazioni, separandole in caso di diverse aliquote (110%, 90%, 50%).
4. Indicare la costituzione del fondo
La costituzione di un fondo speciale condominiale è un obbligo di legge. Ometterlo dal verbale lo rederebbe soggetto a impugnazioni. Sarà necessario dunque aggiungere al verbale la costituzione del fondo, indicando sia la quota complessiva, che quella a carico del condominio.
5. Sottolineare che gli importi approvati possono essere soggetti a variazioni
Può capitare durante l’esecuzione dei lavori che il preventivo iniziale si discosti dalle spese effettive. Per evitare la contestazioni di condòmini che si appigliano all’importo deliberato, è bene specificare la potenziale variabilità dei costi e la conseguente ripartizione delle rate.
6. Approvare i criteri di ripartizione delle spese straordinarie
Il verbale deve comprendere, oltre all’approvazione del preventivo della gestione dei lavori straordinari, anche la ripartizione delle spese per i singoli condòmini, specificando il criterio di riparto.
7. Avere il consenso prima di approvare interventi su parti private
Moltissime delibere sono state impugnate da condòmini che la ritenevano illegittima in quanto non rientrante nella sfera di applicabilità dell’assemblea. Per evitare che succeda, l'amministratore deve avere i relativi consensi e farsi delegare dai singoli condòmini a pagare per suo conto eventuali lavori privati. Per il pagamento dei suddetti interventi, poi, si dovrà anche aprire un conto corrente apposito, separato da quello condominiale, al fine di evitare confusione dei fondi. Infine, sarà utile inserire nel contratto d'appalto specifiche clausole a tutela e separazione di responsabilità per opere private e opere su parti comuni.
8. Evitare di inserire nel verbale le clausole del contratto di appalto
Inserire da subito all’interno del verbale le clausole del contratto d’appalto riduce notevolmente l’autonomia negoziale dell’amministratore nella fase di stesura dello stesso. Inoltre, comporta il rischio di dover tornare in assemblea per ridiscutere le clausole, o peggio, il rischio di impugnazione qualora una clausola non venga rispettata.
9. Specificare la modalità di pagamento del compenso dei professionisti
Il costo del direttore dei lavori, del coordinatore della sicurezza e del responsabile dei lavori sono soggetti a detrazione fiscale. Tuttavia, se si vogliono inserire i loro compensi nei costi detraibili dell’appaltatore, è necessario deliberarlo in assemblea.
10. Nominare come segretario l’amministratore di condominio
Vista la delibera delicata e la complessità degli interventi, è opportuno che sia l'amministratore di condominio a ricoprire il ruolo di segretario dell’assemblea. È bene che la stesura del verbale per l’approvazione dei lavori non sia data in mano ad un condòmino privo di esperienza, ma che sia invece data in carico all’amministratore, meglio se con la supervisione di un legale e/o di un tecnico.