La procedura del Superbonus al 110% è notoriamente complessa; le normative di riferimento, sono confuse e contraddittorie, pertanto l’iter non è di facile comprensione né ai General Contractor, né alle banche, né ai futuri beneficiari, e tantomeno agli amministratori di condominio.
Tra le paure più comuni di quest’ultimi ci sono:
1. il non raggiungimento delle condizioni richieste dalla normativa, lasciando tutti i costi in carico ai condòmini;
2. l’errata esecuzione degli interventi, anche a seguito del rilascio del visto di conformità.
Per quest’ultimo caso, esiste anche la possibilità – seppur remota – che, al termine dei lavori, si manifestino danni che potrebbero rendere le condizioni dello stabile peggiori di quelle in cui versava precedentemente all’effettuazione dei lavori.
Il compito dell’amministratore, al fine di evitare ciò, è quello di acquisire tutti i documenti necessari ed ottenere risposte ad eventuali quesiti, informandosi il più possibile sulla materia.
Per quanto riguarda il requisito di assicurazione, è necessaria per tutti i soggetti che intervengono per le opere al 110%, incluso l’amministratore. Infatti, “l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato” e “l'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari”. Così recitano i commi 3 e 4 dell’art. 1129 C.c.
Al fine di svolgere determinati lavori sul condominio, può essere necessario costituire un fondo speciale (ex. Art. 1135, comma 4, C.c.) di pari importo all’ammontare dei lavori di manutenzione straordinaria. Inoltre, è necessario che il fondo sia segregato per evitare pignoramenti del conto corrente condominiale da parte di creditori terzi.
Un ultimo aspetto da valutare, è la mancata cessione del credito da parte di uno o più condòmini; questione che si può risolvere se la quota a lui spettante è coperta fin da subito con la costituzione del fondo o con un contratto di fideiussione da parte degli altri condòmini o, infine, con un’assunzione di responsabilità da parte dei condòmini che acquisiscono il diritto alla cessione del beneficio fiscale.