Per capire se è possibile usufruire o meno della detrazione al 110%, e con quali limiti, occorre innanzitutto valutare la tipologia di immobile su cui si vogliono effettuare gli interventi.
A tal proposito è possibile individuare 8 tipologie di immobili:
1- Alloggio in condominio. Nel caso di lavori effettuati alle parti comuni del condominio, è necessaria la delibera assembleare rispettando i quorum costitutivi: 2/3 dei condomini in prima convocazione e 1/3 in seconda convocazione, e i quorum deliberativi, pari ai 2/3 dei condomini.
Il superbonus può essere applicato sugli interventi effettuati sulle parti comuni per coibentazione o sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, con conseguente salto energetico di due classi, o sugli interventi antisismici. La presenza di uno dei due interventi “trainanti” permette l’applicazione del bonus al 110% anche per lavori “trainati” svolti nelle singole unità abitative.
2- Alloggio indipendente. È il caso di un appartamento all’interno di un condominio ma con utenze di proprietà esclusiva e un accesso indipendente. In questo caso l’alloggio non si considera parte del condominio, e non deve dunque sottostare alle relative regole, è possibile applicare il Superbonus senza modificazioni.
3- Casa unifamiliare. Si intende un immobile composto da una sola unità immobiliare, di proprietà esclusiva o in comproprietà. In questa situazione non vi sono regole speciali, l’unica accortezza riguarda i limiti di spesa per gli interventi in caso di comproprietà dell’immobile.
4- Casa con più unità. In caso il proprietario sia unico, non può godere del Superbonus sulle parti comuni, così anche se le diverse unità sono in comproprietà tra diversi soggetti. Se i proprietari sono diversi, la casa con più unità rientra invece nelle casistiche dell’alloggio in condominio (caso 1).
5- Villetta a schiera. In questo caso si può essere in presenza di diverse situazioni: Qualora la villetta avesse un accesso indipendente, così come le utenze, può essere considerata come un alloggio indipendente. Qualora vi siano parti in comune con altre abitazioni, come l’accesso, o il tetto, si possono catalogare come condomini o casa con più unità, applicando le regole del caso.
6- Rudere da ristrutturare. Con questa espressione si indica un immobile non utilizzato ma non diroccato, dotato necessariamente di impianto di riscaldamento. In questo caso occorre valutare se rientra nelle categorie della casa con più unità o casa unifamiliare, ed applicare le relative indicazioni, tenendo conto della possibilità di interventi antisismici in caso di zona sismica 1, 2, 3.
7- Immobile non abitativo. Rientrano nella casistica uffici, laboratori, negozi, studi. Se sono inseriti all’interno di un condominio, e le unità ad uso abitativo occupano più del 50% della superficie totale, possono usufruire del Superbonus sugli interventi sulle parti in comune anche i possessori degli immobili ad uso non abitativo, ma non possono mai usufruirne per lavori “trainati” eseguiti nella propria unità.
Non possono mai essere oggetto di Superbonus i lavori eseguiti su immobili non abitativi indipendenti.
8- Immobile vincolato. È il caso di un edificio collocato in un borgo storico, o in un parco naturale; in questo caso, se è sottoposto ad un vincolo del Codice dei beni culturali e del paesaggio, la detrazione al 110% viene applicata anche ai soli interventi “trainati” purché venga certificato il miglioramento energetico.